En 2025 el sector inmobiliario presenta un escenario complejo y en constante transformación. Este análisis examina los principales datos y tendencias, los retos estructurales y las oportunidades de inversión tanto en España como en el ámbito global.
Panorama global y cifras clave
El valor total del mercado inmobiliario mundial se situó en 393,3 billones de dólares en 2024, registrando un ligero descenso interanual del 0,5% debido a la contracción del mercado residencial. A pesar de ello, el volumen global es un 21,3% superior al de 2019, impulsado principalmente por la fortaleza de los mercados de China (23,5%), Estados Unidos (20,7%) y Japón.
En Estados Unidos, el valor del mercado residencial alcanzó los 49,7 billones de dólares en 2024, un aumento del 5,2% que duplica el registrado hace una década. El precio medio de la vivienda llegó a 414.000 dólares en abril de 2025, con un crecimiento interanual del 1,8%. Mientras tanto, el índice de compradores primerizos cayó al 24%, un mínimo histórico, revelando una barrera de acceso para nuevos actores.
España vive un dinamismo singular: los precios de la vivienda aumentaron un 11,89% interanual en el tercer trimestre de 2025, alcanzando 2.251 €/m² de media. La vivienda nueva se situó en 2.396 €/m² (-2,9%) y la segunda mano en 2.215 €/m² (+2,9%). Estas cifras superan en un 21,4% el pico de 2007, reflejando una demanda muy activa.
Actividad de mercado y dinámica de compraventa
En España, la compraventa de vivienda usada alcanzó 524.564 operaciones en 2025, un incremento del 13% interanual, mientras que la vivienda nueva rozó las 142.494 transacciones. A pesar de un descenso trimestral del 5,8% en el segundo trimestre, la tendencia interanual muestra una demanda sólida.
La concesión de hipotecas creció un 10% en 2025, acercándose a las 400.000 operaciones, impulsada por la reducción de tipos del BCE. Sin embargo, los requisitos de solvencia y los criterios regulatorios más estrictos filtran una parte de la demanda, especialmente de perfiles de riesgo.
- Crecimiento de compraventas de vivienda usada y demanda de obra nueva, pese a la menor oferta.
- Compradores extranjeros representan el 54,6% desde la UE y el 8,6% desde África, con Málaga y la Costa del Sol como focos de inversión.
- Índice de asequibilidad en 98,1, uno de los niveles más bajos en décadas, limitando las posibilidades de compra.
- Diferencia notable entre compra y alquiler: en ciudades como San Francisco comprar cuesta un 191% más que alquilar, frente al 2% en Detroit.
Segmentos emergentes y oportunidades de inversión
La diversificación impulsa nuevas líneas de inversión. El segmento living y multifamily registró un crecimiento interanual del 99%, con más de 3.000 millones de euros invertidos en 2025. Las residencias de estudiantes y senior living ofrecen flujos de ingresos estables ante la evolución demográfica.
El sector industrial y logístico mantiene un fuerte ritmo, respaldado por el auge del comercio electrónico y la necesidad de centros de distribución eficientes. A su vez, la rehabilitación y reposicionamiento de activos antiguos se consolida como estrategia para añadir valor, adaptando espacios a criterios de sostenibilidad y flexibilidad.
- Living y multifamily: alta demanda residencial y rentabilidad a largo plazo.
- Residencias de estudiantes y senior: respuesta a cambios demográficos y necesidad de servicios especializados.
- Industrial y logístico: dinamismo sostenido por el comercio electrónico y la distribución.
Retos estructurales y desafíos
Aunque el contexto es favorable para la inversión, existen obstáculos que amenazan la estabilidad y el crecimiento equilibrado del mercado.
- Falta de vivienda asequible: un gran reto para jóvenes y familias de ingresos medios, tanto en compra como en alquiler.
- Oferta insuficiente: la escasez de suelo y mano de obra ralentiza nuevas promociones, especialmente en zonas tensionadas.
- Normativa y política monetaria: mayores requisitos de concesión hipotecaria y potenciales repuntes inflacionarios.
- Vacancia de oficinas: cercana al 21% en España, versus el 9% en multifamiliares, lo que obliga a reposicionar activos.
Perspectivas y previsiones para 2025 y más allá
Las previsiones apuntan a un aumento nominal del 4,7% en los precios de la vivienda en España, con un alza real entre el 0,7% y el 1,6%. Globalmente, el mercado muestra resiliencia y estabilización tras la corrección inicial.
La digitalización y los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) se consolidan como ejes fundamentales. El proptech revoluciona procesos de gestión, análisis y venta, mientras la inversión sostenible gana protagonismo entre fondos institucionales.
La brecha urbano-rural persiste: las áreas metropolitanas y turísticas siguen subiendo precios, mientras las zonas rurales buscan atraer población con incentivos y proyectos de rehabilitación. En algunos mercados, se acumula stock sin vender, mientras en otros hay rotación acelerada de activos.
Conclusión
En 2025, el mercado inmobiliario combina dinamismo y adaptación. Las oportunidades emergentes exigen una visión estratégica, basada en Análisis de riesgos y tendencias y la promoción de políticas de vivienda asequible y sostenible.
Solo con un enfoque integral que integre innovación, sostenibilidad y medidas públicas adecuadas se podrán afrontar los retos estructurales y aprovechar al máximo las oportunidades que ofrece este sector en constante evolución.
